法定更新って?【賃貸契約更新時の値下げ交渉(更新料は支払わなくてもよい?・中編)】

前回の記事(前編・送られてきた契約更新書類)の続き


同じサービスを受けるのであれば、少しでも経済合理性の高いものを追求しようとする性質の私は、不動産管理会社から送られてきた賃貸契約更新手続きの案内を見て、なんとか値下げ交渉はできないものかと考えてしまいました。

※この分野に関して、私は単なる雑魚素人ですので、事実の認識や法律の解釈などが必ずしも正しいとは限りません。あくまでも個人的な体験の備忘録です。



◎同じアパートに自分よりも安い家賃で住んでいる人がいる?


ある日私は、近所の不動産屋の入居者募集資料がチラっと目に入りました。

その際、自分の住んでいたアパートの別の部屋で、私の部屋よりも安く入居者を募集していることを知ってしまったのです。

もちろん、季節要因もあるでしょうし、そもそもアパートの部屋ごとの家賃なんてそれぞれ違うのが当たり前ですが、自分と同じアパートの同じような部屋に、他人が自分よりも安い家賃で住んでいるということを知っているのは、気持ちのいいものではありません。


周辺の家賃相場も調べましたが、まぁ自分の支払っている家賃が高いような気もすれば、妥当とも言える気がしないでもありません。

そして、モヤモヤした気分のまま、なんとなくグーグル先生に訊いてみました(インターネットで検索してみました)。
「家賃 値引き」だとか「更新料 不払い」などのキーワードで検索をかけると、出てくる出てくる!



◎家賃の値下げ交渉に使えそうなポイント


ネット検索の結果、私が値下げ交渉に応用できそうだと感じたポイントをまとめると、

周辺の同レベルの賃貸物件の家賃相場と比べて、自分の家賃が高ければ値下げ交渉が可能

契約書に「契約更新をする際は、更新料を必ず支払う」というような文言がなければ(場合によっては文言があっても)、法定更新が可能


の2点でした。


①は、分かりやすいことですし、当たり前のことに思えます。
周辺の物件に限らず、同じアパートの親しい住人に家賃を聞いてみて、自分の部屋よりも安ければ、それも交渉材料に使えそうだと思いました。


問題は②です。
当然、雑魚素人の私は最初、「法定更新ってなんだ???」と疑問を持ちました。

調べてみたところ、簡単にいうと「法定更新」とは、借地借家法26条に規定されているもので、

書面による合意更新をしなくとも、それまでと同じ条件で契約を更新したものとみなし、住み続けることができる

というものです。

合意更新(いわゆる普通の契約更新)を選ぶか、法定更新を選ぶかを、最初の契約時にキチンと取り決めていない場合(もしくはその点について、不当な契約内容の場合)は、賃借人(家を借りている人)はどちらを選択してもよい

ということらしいのです。

当然、法定更新を選択すれば、更新料は不要となります(その代わり、それまでの家賃の値下げ交渉もできませんが)。

(しかも、借地借家法は賃借人(家を借りている人)に優しいので、家賃さえ支払っていれば、そう簡単に追い出されることはないようです。)

そのあたりのことに注意して、2年前の契約書を読んでみたところ、「合意更新できるものとする」というような文言はありましたが、「必ず合意更新しなければならない」とは書いてありませんでした。また、当然のことながら、賃借人(私)に余計な知識を与えぬよう「法定更新」なんて言葉は一言も出てきませんでした。

私は直感的に「これは交渉に使えそうだ!」と思いました。



◎よし!不動産屋に電話だ!!


上手くいくかどうかも分からない家賃の値下げ交渉に、あんまり労力をかけるのもアホらしいですが、トライだけはしてみようと思って、私は不動産管理会社に電話をかけることにしました。


不動産管理会社とは、いわゆる「不動産屋」です。

ヤクザ映画やハードボイルド小説が好きな私のイメージでは、「不動産屋」は裏で極道と繋がっていて、脅しと莫大な金銭的駆け引きによって難しい交渉をまとめるツワモノです。

ひょっとしたら、コワモテのパンチパーマのおじさまに巻き舌で対応されるのではないか、さらに話がこじれてしまったら事務所で直接対面することになって、クリスタル製の灰皿で殴りあうようなことになるのではないか、などと妄想を膨らませつつ、ドキドキ・ワクワクしながら、私は携帯電話の番号ボタンをプッシュしました。

下手に交渉をしてしまったことに対する「おとしまえ」をつけさせられてしまうのではないか、などの不安もよぎりましたが、チャレンジャー精神に火がついてしまった自分を抑えることが出来ませんでした。

つづく
後編・値下げ交渉とその結果




※家賃の値下げ交渉は、書面で行うのが普通のようですし、「書面を送るだけで済むのでラクチンだ」というような情報もありましたが、私にとっては書面を書き起こすことの方が面倒に感じたので、とりあえず電話だけでもしてみようと思ったのです。

※ 地域によっては、更新料そのものが存在しないところもあります。


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プロフィール

虫とり小僧

Author:虫とり小僧


Twitter:@mushitori
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子供の頃は、一日に800匹以上のバッタを捕まえるような虫とり少年でした。また、歩行中にはすべての家の「ピンポン」を必ず押すようないたずら小僧でもありました。今はただのザコです。

※好きなものは、歴史・格闘技(実践も観戦も)・筋トレなど

※小説も書いてます→『迫力』



自分の全資産を「円」のみで保有していること(何もしないこと)は、それなりのリスクを伴う集中投資に近いものだと解釈して、私は購買力維持や資産形成を目的に、資産の一部を世界中の株式や債券などの保有にあてています。

約12年前から、なるべく手間とコストをかけずに実践している投資方法を、いつか我が子に伝えるかもしれないので、そのための備忘録を書いておくことにしました。

投資の実践といっても、ひと月に一度の自動積立と、たまにやるリバランスくらいですが…



※当ブログのエッセンスをまとめた記事はこちら

我が子に伝えたい5つの大切なお金のこと


※主なメディア掲載・出演履歴
ニューヨークタイムズ:2017年7月11日
REUTERS・ロイター:2017年7月7日
BIG tomorrow:2017年7月号
東証マネ部!・R25:2017年3月
R25・東証マネ部!:2017年1月
BIG tomorrow:2016年7月号
Yen SPA!:2016年冬号
BIG tomorrow:2016年1月号
ザイスポ!:2015年9月18日
日経ヴェリタス:2015年8月30日号
日経ヴェリタス:2015年7月26日号
某大手テレビ局:2014年夏?
日経マネー:2013年10月号
日経新聞:2013年7月3日
NHK特報首都圏:2011年3月

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